西安市政协十四届一次会议提案第137号

作者: 发布日期:2018-10-08

案    由:关于亟待解决第一批房改小区存在问题的建议

提案者:市政协科教文卫体委员会

承办单位:市房管局

内    容:我市在上个世纪九十年代中期实行房改,将当时用户所居住的房子卖给住户,受到了群众的欢迎。但第一批房改房建设年代久远,房屋老化严重。到目前大多房屋已到中期维护阶段,但因当时买卖没有征收个人住房维修基金,到现在房子大修时,没有大修基金,造成我市早期住宅小区无人管理统一维护的局面。如:西安市莲湖区龙渠湾龙一、龙二楼,是一九八二年旧房改造时建造的,距今已经三十五年,楼顶漏水非常严重,造成下雨顶层住户就住“水帘洞”,室内墙壁、地板流水苦不堪言。该小区居民派代表多次向莲湖区房管所反映问题。但都因资金原因,无法维修。鉴于此,所反映的问题带有普遍性,建议政府有关部门应采取解决办法。

建 议:  

1、对我市第一批房改房小区存在的问题,建议政府有关部门进行一次普查,根据普查结果制定相应解决措施和办法。

2、这些小区成立物业管理委员会。

3、征收大修基金和物业管理费用。

4、根据这些小区居住人口,大多是八十年代旧城改造的老住户,大多数家庭经济状况不是太好。除住户缴纳一定的基金费用和物业费用外,政府应给予适当的补贴和支持。

 

西安市房管局2017年5月11日以市房函〔2017〕124号文函复:

关于您们提出的“关于亟待解决第一批房改小区存在问题的建议”的提案收悉,现答复如下:

随着住房制度改革的不断深入,物业管理作为城市房屋管理的新模式,在推进住房制度商品化、社会化,提高城市管理水平,改善居民居住环境发挥了积极作用。在当前全市物业行业全面提升服务水平的进程中,我市房改(老旧)小区开展物业管理遇到了很多困难和问题,已影响了居民的正常生活及和谐社会的建设,并成为社会各界普遍关注的焦点和政府管理工作的难点,为此,我们通过相关调研工作,总结出房改(老旧)小区管理中产生的矛盾表现以及矛盾的解决措施:

一、硬件条件相对落后,维修改造费用巨大

房改(老旧)小区在建设之初主要是为了解决居民的住房困难问题,小区的规划方案比较简单。当初并不是按照当前物业管理的要求进行规划和建设的,建设标准普遍不高,硬件环境、公建配套、区内公共秩序、管理运转等各种矛盾突出。规划机动车停车位严重不足;没有休闲、健身及文化活动场所;没有绿地或绿化严重不足;多数小区没有垃圾中转站。所有这些都需要在引入规范物业管理之前先期投资修建,耗资较大。此外,由于老住宅区普遍历时较久,各种设施、设备、管网等大多已老化破旧,亟需整修,需要投入大量资金。

二、收费标准低、缴费率低,管理成本高

我市的老旧小区收费标准普遍在0.15~0.40元•月/平方米之间,历史形成的收费标准较低,即便是如此低的物业收费,部分业主往往以房屋维修、服务不到位等因素为由,拒交物业费,造成缴费率普遍低,不能满足物业服务市场运作的需求。管理费是老旧住宅区管理企业能够获得经济收益的主要来源,在一些小区,管理费甚至成为物管企业的唯一收益来源。这种成本与收益之间的不平衡必然会造成多数物业公司效益不良,在一些项目上甚至可能出现亏损。物业企业没有足够的物业收入,为了控制成本,提供的服务相应“缩水”,造成居民对物业服务不满,便不缴或少缴物业费,形成业主欠费—物业服务缩水—更多业主欠费—物业亏损甚至退出的恶性循环。

三、房屋维修不到位,矛盾突出

在房改(老旧)小区管理投诉中,房屋维修问题陆续暴露出来,如屋面漏雨,墙体墙面渗水严重,墙体偏差大,楼板出现裂缝,部分住宅楼楼道粉刷层空鼓、脱落,门窗弯曲等情况,甚至有些公建配套设施等权属界定不清,有的开发商未严格按规范及规划要求配套相应的公共建筑和共用设施,或将配套设施等共有产权挪作经营使用等情况。

四、维修资金未建立,对房改(老旧)小区环境、基础设施进行改造的资金缺口较大

我市尚有相当数量的房改(老旧)住宅小区没有建立维修资金,遇到大修、更新、改造无固定的资金来源。一些老旧小区疏于管理,部分业主缺乏主人翁思想,有的在房前屋后堆放杂物,有的破坏绿化种植蔬菜,有的在绿地晾晒衣物等等,乱丢垃圾、乱停车等现象也时有发生。长此以往,住宅小区恢复原有使用功能的成本加大,大修、更新费用不断增加。

要改善居民的生活环境,就必须对房改(老旧)小区的基础设施进行不同程度的改造,如小区进行封闭、停车场改造,绿化美化、设备更新、道路修整等。根据改造项目的多少和改造等级的不同,资金需求量大,这是困扰房改(老旧)小区改造的一个最主要问题。

五、多方举措将小区纳入物业管理范畴,积极筹建专项维修资金

针对当前房改(老旧)住宅小区物业管理工作中存在的主要问题,我局提出以下解决意见,并上报政府予以逐步解决:

〈一〉、科学规划、合理投资,改善房改(老旧)小区居住环境。科学规划,充分利用好有限的场地和空间,通过拆除违章建筑、修路、完善照明以及合理设置商业网点等工作,改善房改(老旧)小区居民的居住环境,提高居民的生活质量。对房改(老旧)小区的相关配套设施进行补齐。应由相关部门出面,对老旧小区补齐配套设施,在规划后设置停车场地以及适当增加居民健身、娱乐设施,不断完善小区整治,为房改(老旧)小区获得高标准的物业管理打下基础。

〈二〉、拓宽投资渠道,解决房改(老旧)小区改造资金问题。加大对房改(老旧)住宅小区基础建设的投资,改善居民生活环境。一是政府树立经营城市的概念,使城市的资产增值,拿出专项资金逐年逐步地有计划地实施改造,为实施物业管理创造一个良好的基础条件。二是住宅的实际使用人,也应该出资改善居住环境。三是产权单位也要对房改(老旧)小区的改造进行相应的投资。形成政府、产权人单位、居民三方联合投资,共同受益的新局面。目前市城乡建设委员会已经开展这项工作。

〈三〉、建立健全三级协调监管机制,长效管理房改(老旧)小区。对于房改(老旧)小区建议实行物业服务属地管理,要将物业服务纳入社区建设,建立起市、区、街道、社区四级物业管理协调监管机制。

〈四〉、筹建房改(老旧)小区专项维修资金建设。要长效管理好房改(老旧)小区,必须考虑维修资金建立问题,《西安市住宅专项维修资金管理办法》第十六条规定本办法实施前,商品住宅、共有住宅已经出售但未建立维修资金的物业管理区域应当补建维修资金。从当前房改(老旧)小区建立维修资金的实际情况看,由业主一次性按现行政策比例缴存维修资金难度很大,应考虑在未建立维修资金的小区(包括房改及老旧小区),将一次性缴存维修资金,改作分季度或按月逐步缴存、逐步建立,分解业主缴存维修资金的压力。考虑到这些小区居住人员状况,大多是八十年代旧城改造的老住户,经济条件又不好,我们会给政府建议,学习外城市经验,政府拿一些,单位拿一些,个人拿一些,多项并举积极稳妥解决我市房改(老旧)小区亟待解决的问题,建立长效的管理机制,以构建和谐社会、以为广大人民群众安居乐业提供舒适、安全、整洁的居住环境为目标。


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